Les personnes souhaitant investir dans l immobilier ont le choix entre plusieurs modes d’acquisition. La nue-propriété en fait partie. Cette formule d’investissement présente en effet des avantages si vous cherchez à vous constituer un patrimoine immobilier à moindre coût. La nue propriété : qu’est-ce que c’est exactement ?
Acheter un bien en nue propriété revient à en concéder l’usufruit à une tierce personne. Le bien fait alors l’objet d’un démembrement ce qui signifie que le droit de propriété sur ce dernier est divisé entre :
- Le nu-propriétaire, c’est-à-dire le propriétaire des murs qui possède le droit de disposer du bien et donc de le vendre au terme d’un contrat le liant à l’usufruitier. Le nu-propriétaire a ce que l’on appelle » l’abusus » du bien.
- L’usufruitier qui a le droit, par contrat signé, d’habiter le bien ou de louer et percevoir des revenus pour son propre compte. L’usufruitier possède » l’usus » (droit d’usage) et le » fructus » (droit de jouissance). Si le bien est loué, le nu-propriétaire ne peut revendiquer le versement des loyers pour lui-même. L’usufruitier peut être une personne physique ou une personne morale (bailleur social ou institutionnel).
L’usufruit vaut pour une période limitée dans le temps allant de 10 à 20 ans dans le cadre d’un programme immobilier mis en vente par un professionnel. Lorsqu’il s’agit d’une vente viagère, l’usufruit est cédé jusqu’au décès de l’usufruitier. Au terme de la période d’usufruit, le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété de son bien qu’il peut :
- Habiter lui-même ou un membre de sa famille
- Louer et disposer de revenus locatifs
- Mettre en vente
- Céder dans le cadre d’une donation à ses héritiers.
Pas de gestion ni d’entretien courant pour le nue propriétaire
Investir dans un programme immobilier via ce dispositif dispense le nue propriétaire de tout entretien courant. Le bien est géré en intégralité par l’usufruitier. C’est notamment le cas lorsque l’usufruitier est un bailleur social ou institutionnel. L’usufruitier a dans ce cas la charge des locataires, du recouvrement des loyers, de l’entretien des parties communes ou privatives. Le nue propriétaire n’a l’obligation que des grosses réparations du bien. Ces dernières sont mentionnées à l’article 606 du Code Civil à savoir les gros murs et les voûtes, les couvertures, les murs de soutènement, les clôtures… La répartition des charges et des obligations entre le nue propriétaire et l’usufruitier est renseignée dans l’acte authentique de vente.
Une acquisition immobilière à un prix inférieur à sa valeur sur le marché
Le principal avantage de ce mécanisme d’ investissement immobilier est de vous permettre d’acquérir un bien immobilier d’une valeur bien inférieure à celle du marché (pour le même bien acheté en pleine propriété). Une décote est en effet appliquée sur le prix d’achat pour tenir compte du fait que vous ne bénéficierez pas de l’usufruit avant quelques années. Cette décote peut aller de 30 % à 50 % sur le prix de vente réel. Plus précisément, la décote est établie de la manière suivante :
- Moins 20% à 30 % pour un engagement de 10 ans
- Moins 30 % à 40 % pour un engagement de 15 ans
- Moins 40 à 50 % pour un engagement de 20 ans
En clair, plus vous êtes engagé(e) sur une durée longue, plus le prix d’achat du bien baisse.
Une perspective de plus-value immobilière importante
Au terme du contrat le nue propriétaire retrouve donc la pleine propriété de son bien immobilier sans aucun frais supplémentaire. Il peut alors choisir de le vendre et de réaliser ainsi une plus-value immobilière très intéressante. Après 10 voire 20 ans, le marché immobilier n’aura cessé de prendre de la valeur et d’autant plus en fonction de la localisation du bien.
La fiscalité sur la plus-value
D’un point de vue juridique, la vente d’un bien immobilier est considérée comme une mutation à titre onéreux et donne lieu à une plus-value immobilière. On entend par plus-value immobilière la différence entre le prix d’acquisition du bien (majoré de certains frais) et le prix de vente moins les frais liés à cette cession. Si, au moment de la vente, le nue propriétaire détenait le bien depuis plus de 22 ans, il est, avec l’usufruitier, exonéré de fiscalité sur la plus-value. (À partir de la 6ème année de détention du bien, l’impôt sur la plus-value immobilière commence déjà à baisser). Le délai pour l’exonération est de 30 ans de détention du bien en ce qui concerne les prélèvements sociaux.
Fiscalité : les avantages du dispositif de nue-propriété
D’un point de vue fiscal, les avantages fiscaux du dispositif portent principalement sur :
Les impôts locaux
Le nue propriétaire est exempté du paiement de la taxe foncière et de la taxe d’habitation qui incombent toutes deux à l’usufruitier.
L’IFI (Impôt sur la fortune immobilière)
Un bien acquis en nue-propriété ne rentre pas dans le patrimoine immobilier du nue propriétaire et dans son assiette imposable à l’IFI. L’investissement n’a donc aucun impact sur l’assujettissement du contribuable à l’impôt sur la fortune immobilière. À titre d’exemple si vous disposez de 2 biens en pleine propriété (résidence principale + résidence secondaire) pour une valeur totale déclarée de 800 000 € et que vous êtes nue propriétaire d’un bien estimé à 500 000 non soumis à l’IFI, la valeur totale de vos bien reste à 800 000 €. Vous ne serez donc pas imposable à l’IFI qui concerne les personnes détentrices d’un patrimoine immobilier supérieur à 1.3 millions d’euros. Ce serait par contre le cas si les 3 biens étaient détenus en pleine propriété.
Les intérêts d’emprunt
Les intérêts d’emprunt peuvent être déduits des revenus fonciers d’un nue propriétaire emprunteur à la condition que l’usufruit soit un bailleur redevable de l’impôt sur le revenu voire un bailleur social.